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【问答】中介擅改网签合同,算谁违约?

2019/9/12 23:12:12

【问答】中介擅改网签合同,算谁违约?

市民谢女士问:

 

我有套房产要出售。去年12月,通过中介我与下家订立了买卖合同,合同约定今年2月15日办理过户。后来中介突然告诉我,说下家不符合在沪购房条件,无法办理过户,因此要我重新签订买卖合同,推迟过户时间。这一要求当场被我拒绝。可前些日子,中介电话告知我说,下家已经满足购房条件了,要求我3月12日办理过户手续,否则就算我违约。我觉得奇怪,当初是因下家原因无法过户的,违约在先;可现在为何我按时不去过户,就成我违约了呢?我到房产交易中心查询后发现,原来是中介用我的网签密码重新做了一份买卖合同,将过户时间修改成了3月12日。我想问:假如我现在不去办理过户手续,是否要承担违约责任?我怎样才能解除这份并不是我签署的合同,并且追究对方的违约责任?

 

记者调查

 

根据谢女士的说法,她的第二版网签合同并非她本人亲自签署,而是中介“越俎代庖”,同时在中介告知需推迟过户时,当场予以过拒绝。因此,依据《合同法》“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”的条款,第二版网签合同对谢女士不发生效力,应由行为人——中介机构担责。也就是说,即使谢女士不去进行过户,违约责任也应当由中介机构承担。现在谢女士可以起诉法院,要求确认合同无效;也可以等待中介进行起诉。但中介擅自以客户名义签署合同在先,不至于如此大胆。

 

同样依据《合同法》,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通常来说,履行不能、不履行或者延迟履行不能当然成为解除合同的要素。对于违约方,通常只能要求其继续履行和支付违约金。谢女士与下家订立的第一版合同,虽然因为中介和下家隐瞒信息而导致无法过户;但这是一种一时的履行不能,下家购房意愿仍然未变,因此不能因这点而主张合同无效。但上海市对于外省市户籍人员在沪购房有明确政策要求,下家在未满足政策要求的前提下订立的买卖合同,违反了上海市的政策法规,谢女士可以依此诉讼主张合同无效。

 

如果法院不支持谢女士主张合同无效的诉求,谢女士依然可以主张因下家先违反合同义务,并给自己带来信赖利益的损失而要求损害赔偿。损害赔偿可以包括缔约费用及利息,为准备履行合同所支出的合理费用和利息,丧失与第三人订立合同的机会所遭受的损失。